Tahun lalu, saya diminta oleh seorang rakan untuk menilai suatu projek di Ipoh yang dipasarkan sebagai RUMAH MAMPU MILIK di Bandar Ipoh. Rakan saya dipilih untuk masuk undian pemilihan unit rumah mampu milik tersebut. Beliau meminta saya untuk membuat analisis sama ada rumah yang dipasarkan adalah berbaloi atau tidak. 

Saya hadiri sesi roadshow di salah sebuah hotel terkemuka di Ipoh untuk melihat sendiri unit yang dipasarkan dan tawaran yang diberikan. Kesimpulan saya: JANGAN BELI. 

Kenapa JANGAN BELI?

1. Harga rumah yang ditawarkan adalah pada market rate  

Perbandingan rumah yang setara atau apple-to-apple comparison, hanya boleh dibuat setelah mengira harga satu kaki persegi atau price per square feet (psf). Jangan diambil kira harga keseluruhan sesuatu rumah (total price). Sebuah unit studio seluas 700 sqft pada harga RM 300,000 adalah terlalu mahal jika dibandingkan dengan harga RM 320,000 untuk condominium 2 bilik seluas 1000. (RM 428 psf. vs RM 320 psf.)

Semasa analisa dibuat, harga pasaran subsale (rumah jualan semula) adalah antara RM 250 psf - RM 300 psf. Baik beli rumah yang sudah siap dengan harga tersebut.

2. Rumah atas angin

Perbandingan di atas (1), dibuat berdasarkan harga rumah teres atas tanah (landed property).  Secara amnya (generalization), mayarakat di Ipoh lebih gemar untuk tinggal diatas tanah. Senang nak tanam serai kata deme! Harga high rise biasanya adalah lebih murah dari harga hartanah landed. Oleh itu, tiada sebab kenapa perlu beli unit high rise yang harga sama dengan landed.

3. Kos Selenggaraan

Saya agak terkejut melihat wujudnya fasiliti kolam renang dan gym di dalam projek mampu milik. Bukan disebabkan pembeli tidak layak menggunakan fasiliti tersebut, tapi kos selengaraan adalah tinggi. Menurut jurujual yang saya tanya, kos selengaraan (maintenance fee) adalah sekurang - kurangnya RM 200 sebelum. Lebih besar unit, lebih tinggi kos selenggaraan. 

Bayangkan jika pembeli tidak mengambil kira kos ini. Ia hanya akan meningkatkan cost of ownership. Apabila ramai pemilik yang tidak mampu membuat bayaran, kolam renang dan gym akan dibiarkan tidak diselenggara dan akan dibiarkan rosak dan mereput. 

4. Peningkatan harga dalam masa 5 tahun

Pembeli dijanjikan secara verbal harga rumah akan meningkat dari RM 300,000 ke RM 500,000 dalam masa 5 tahun. Bagaimana nilai diperoleh? Nampak macam petik dari angin je. Peningkatan 66% dalam masa 5 tahun. Agak sukar untuk dicapai, memandangkan pemilik tidak dapat menjual rumah yang dimiliki selama 5 tahun.

Bayangkan, pada tahun kelima, betapa ramai yang akan cuba untuk menjual rumah mereka untuk mendapatkan keuntungan. Bila terlalu banyak unit dijual dan tidak ramai yang membeli, harga akan turun. Market forces dictates, when supply exceeds demand, prices will fall. 

Walaubagaimanpun, jika niat hanyalah untuk rumah ini didiami sendiri, tiada masalah akan berlaku.

KESIMPULAN

Carilah rumah subsale. Terdapat banyak rumah mampu milik yang berada di pasaran. Beli ikut kemampuan diri sendiri. Rumah yang berharga kurang RM 200,000 masih banyak dalam listing di Mudah.my, terutamanya di Bandar Ipoh. Cuma, rumah yang ada adalah yang sedikit usang. Lebih dari 2 tahun usianya. 

Kelebihan rumah subsale adalah:

1. Risiko rendah

Rumah dah ada. Hubungi sahaja agent hartanah untuk lihat segala cacat cela rumah tersebut. Tiada risiko rumah terbengkalai. Kalau ada cacat sikit, boleh minta penjual touch up. 

2. Alat elektrik tersedia

Tak perlu pening beli kipas, lampu dan buat wiring baru. Semua dah ada. Ada sesetengah penjual, menjual rumah sekali dengan perabot. Lagi senang, masuk je terus.

MOfrust

Pelabur hartanah kecil kecilan